Immobilien & AfA
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 ändern soll
Der Regierungsentwurf will die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden gesetzlich präzisieren. Für Käufer vermieteter Immobilien ist das unmittelbar für die AfA-Planung relevant.
Eigenständiger FachbeitragZum vollständigen Dokument
Kernaussagen
Was Sie vor einer Entscheidung wissen sollten.
- Der am 12. August 2026 beschlossene Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 enthält eine neue Regelung zur Kaufpreisaufteilung.
- Eine vertragliche Aufteilung soll grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist.
- Andernfalls sollen Gebäude sowie Grund und Boden nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet werden. Es handelt sich weiterhin um einen Entwurf.
Warum die Aufteilung so wichtig ist
Bei einer vermieteten Immobilie kann nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten über die AfA berücksichtigt werden. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Schon wenige Prozentpunkte Unterschied wirken über viele Jahre. Eine hohe Gebäudequote ist jedoch nur belastbar, wenn sie den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht.
Was § 6f EStG-E vorsieht
Nach dem Regierungsentwurf soll eine Aufteilung im Kaufvertrag zugrunde gelegt werden, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
Fehlt eine belastbare Vereinbarung oder hält sie der Prüfung nicht stand, sollen Gebäude sowie Grund und Boden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet werden. Das BMF soll hierfür weiterhin eine Arbeitshilfe bereitstellen.
Ein abweichender Gebäudewert soll durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen auf Grundlage einer Vor-Ort-Besichtigung nachgewiesen werden können.
Was aus der bisherigen BFH-Rechtsprechung bleibt
Der BFH hat zur bisherigen Rechtslage klargestellt, dass eine vertragliche Aufteilung nicht schematisch durch die BMF-Arbeitshilfe ersetzt werden darf. Zunächst ist zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel bestehen. Ist eine Schätzung erforderlich, kann ein Gutachten notwendig sein.
Ob der vorgeschlagene Wortlaut unverändert Gesetz wird, steht noch nicht fest.
Checkliste vor Beurkundung und AfA-Berechnung
- Kaufpreisaufteilung vor Unterzeichnung anhand von Bodenwert, Gebäudezustand, Ertrag und Vergleichsdaten plausibilisieren.
- Bewertungsgrundlagen im Kaufvertrag nachvollziehbar dokumentieren; pauschale Wunschquoten vermeiden.
- Erwerbsnebenkosten sachgerecht auf Gebäude sowie Grund und Boden verteilen.
- Bei bedeutenden Abweichungen früh prüfen, ob ein qualifiziertes Gutachten erforderlich ist.
- AfA-Beginn, Nutzungsdauer, Modernisierungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten getrennt beurteilen.
CFS-Fazit
Die Kaufpreisaufteilung ist Teil der Investitionsentscheidung. Wer erst nach dem Notartermin über die Gebäudequote nachdenkt, verschenkt Dokumentationsqualität und schafft unnötiges Streitpotenzial.
Bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens müssen geltendes Recht, BFH-Rechtsprechung und Entwurf sauber voneinander getrennt bleiben.
Häufige Fragen
FAQ zu Kaufpreisaufteilung Jahressteuergesetz 2026
Ist die neue Kaufpreisaufteilung bereits geltendes Recht?
Nein. Die Regelung ist Bestandteil des Regierungsentwurfs zum Jahressteuergesetz 2026. Das parlamentarische Verfahren kann noch Änderungen bringen.
Kann der Kaufvertrag jede gewünschte Gebäudequote festlegen?
Nein. Auch nach dem Entwurf muss die Aufteilung wirtschaftlich haltbar sein und die realen Wertverhältnisse abbilden.
Wann kann ein Gutachten sinnvoll sein?
Wenn die vertragliche Aufteilung angezweifelt wird, besondere Objekteigenschaften vorliegen oder die standardisierte Bewertung die tatsächlichen Verhältnisse nicht angemessen erfasst.
Quellen und Rechtsstand
Recherche- und Rechtsstand: 24. August 2026. Vor einer Veröffentlichung oder Umsetzung werden zeitkritische Vorschriften und Beträge erneut geprüft.
Individuelle steuerliche Prüfung
Die steuerliche Prüfung beginnt vor der Unterschrift.
Im Strategie-Vorcheck ordnen wir Ziel, Größenordnung, Zeitplan und die steuerlich relevanten Tatsachen und offenen Fachfragen ein. Rechtliche, wirtschaftliche, technische und finanzierungsbezogene Prüfungen bleiben davon getrennt.
Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Keine Steuer-, Rendite-, Finanzierungs-, Wertentwicklungs- oder Anerkennungsgarantie.