Immobilien & Vermögen
Ehegattenschaukel bei Immobilien: neue AfA braucht echten Verkauf und echte Finanzierung
Der Verkauf zwischen Ehegatten kann Abschreibungsvolumen neu schaffen. Kaufpreis, Eigentumswechsel und Zahlungsfluss müssen fremdüblich vollzogen werden.
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Kernaussagen
Was Sie vor einer Entscheidung wissen sollten.
- Die Ehegattenschaukel ist ein entgeltlicher Eigentumswechsel, keine Buchung: Nur ein angemessener Kaufpreis, eine tragfähige Finanzierung und die tatsächliche Durchführung können neue Anschaffungskosten begründen.
- Entscheidend sind insbesondere: Ablauf der Zehnjahresfrist, Verkehrswert, Gebäude- und Bodenanteil.
- Steuerwirkung verändert Liquidität und Zeitpunkt der Belastung; sie ersetzt keine wirtschaftliche Prüfung.
- Die Umsetzung muss vor Vertragsabschluss anhand des konkreten Sachverhalts geprüft und dokumentiert werden.
Warum Standardantworten nicht genügen
Vermögensvorhaben berühren regelmäßig mehrere Ebenen zugleich: Einkommen- oder Körperschaftsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Gesellschaftsrecht, Finanzierung und spätere Veräußerung. Eine einzelne Prozentzahl bildet diese Wechselwirkungen nicht ab.
Die steuerliche CFS-Prüfung trennt deshalb geltendes Steuerrecht, Verwaltungsauffassung, gesicherte Rechtsprechung, gekennzeichnete externe Annahmen und noch offene Tatsachen. Offene Rechts-, Finanzierungs- und Wirtschaftsfragen bleiben den dafür zuständigen Fachleuten vorbehalten.
Die CFS-Kernposition
Die Ehegattenschaukel ist ein entgeltlicher Eigentumswechsel, keine Buchung: Nur ein angemessener Kaufpreis, eine tragfähige Finanzierung und die tatsächliche Durchführung können neue Anschaffungskosten begründen.
Die Steuerwirkung ist nur ein Baustein. Produkt, Finanzierung, Kosten, Risiken und langfristige Wirtschaftlichkeit sind außerhalb der Steuerberatung gesondert zu prüfen; CFS gibt kein pauschales Steuerversprechen.
Steuerlicher und rechtlicher Rahmen
Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Einkommensteuerlich können beim Erwerber neue Anschaffungskosten und AfA entstehen.
Beim Verkäufer ist § 23 EStG zu prüfen; innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein privates Veräußerungsgeschäft entstehen. Kaufpreis, Darlehen, Zinsen und Eigentumsübergang müssen einem Fremdvergleich standhalten.
Praxisbeispiel
Ein seit zwölf Jahren gehaltenes Mietshaus wird zum belegten Verkehrswert an den Ehepartner verkauft. Dieser finanziert über Bank und Verkäuferdarlehen, übernimmt Vermietung und Schuldendienst und schreibt den Gebäudeanteil auf Basis seiner Anschaffungskosten ab.
Das Beispiel dient nur der steuerlichen Einordnung. Schon andere Beteiligungsquoten, Verwandtschaftsverhältnisse, Nutzungsarten, Zeitpunkte oder extern vorgegebene Finanzierungsdaten können das Ergebnis verändern.
Was vor der Umsetzung geprüft werden muss
Zusätzlich zur Steuerrechnung ist eine gesonderte wirtschaftliche und finanzierungsbezogene Prüfung erforderlich. AfA, Freibeträge und Verschonungen mindern eine steuerliche Bemessungsgrundlage, zahlen aber weder Zins noch Tilgung und ersetzen keine Reserve.
- Ablauf der Zehnjahresfrist
- Verkehrswert
- Gebäude- und Bodenanteil
- Finanzierung und Zins
- Notar-, Grundbuch- und Folgekosten
Für wen kann sich die Gestaltung eignen?
Die Gestaltung kann bei lange gehaltenen, stark im Wert gestiegenen Mietimmobilien und ausreichender Liquidität sinnvoll sein.
Wann ist Vorsicht geboten?
Ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, ein nicht bedientes Scheindarlehen oder ein überhöhter Kaufpreis kann den Vorteil beseitigen und zusätzliche Steuern auslösen.
Steuerlicher CFS-Prozess
- Vermögensziel, Zeithorizont und vom Mandanten vorgegebene wirtschaftliche Daten festhalten.
- Steuerliche Voraussetzungen und aktuelle Primärquellen prüfen.
- Steuerlich relevante Eigentums-, Vertrags-, Zahlungs- und Organisationsdaten aufnehmen; Rechtsfragen gesondert prüfen lassen.
- Steuerwirkung und Steuerliquidität anhand gekennzeichneter externer Annahmen modellieren.
- Steuerliche Durchführung dokumentieren und die Voraussetzungen jährlich kontrollieren.
Fazit
Die Ehegattenschaukel ist ein entgeltlicher Eigentumswechsel, keine Buchung: Nur ein angemessener Kaufpreis, eine tragfähige Finanzierung und die tatsächliche Durchführung können neue Anschaffungskosten begründen. Die CFS Steuerberatungsgesellschaft mbH dokumentiert die steuerlichen Folgen und die mögliche Steuerliquidität auf Grundlage gekennzeichneter externer Daten. Das ersetzt keine Rechts-, Produkt-, Finanzierungs- oder Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Häufige Fragen
FAQ zu Ehegattenschaukel Immobilien Steuern
Fällt Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten an?
Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten ist grundsätzlich nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit.
Beginnt die AfA neu?
Der Erwerber hat grundsätzlich eigene Anschaffungskosten. Bodenanteil und nicht abschreibungsfähige Bestandteile sind auszuscheiden.
Kann der Kaufpreis gestundet werden?
Ein Verkäuferdarlehen ist möglich, muss aber wirtschaftlich ernsthaft vereinbart und durchgeführt werden.
Quellen und Rechtsstand
Recherche- und Rechtsstand: 1. August 2026. Vor einer Veröffentlichung oder Umsetzung werden zeitkritische Vorschriften und Beträge erneut geprüft.
Individuelle steuerliche Prüfung
Die steuerliche Prüfung beginnt vor der Unterschrift.
Im Strategie-Vorcheck ordnen wir Ziel, Größenordnung, Zeitplan und die steuerlich relevanten Tatsachen und offenen Fachfragen ein. Rechtliche, wirtschaftliche, technische und finanzierungsbezogene Prüfungen bleiben davon getrennt.
Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Keine Steuer-, Rendite-, Finanzierungs-, Wertentwicklungs- oder Anerkennungsgarantie.