Immobilien & Abschreibung
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-Prozent-Grenze bei Immobilien vor Renovierung rechnen
Wird die Nettokostengrenze in den ersten drei Jahren überschritten, sind viele Renovierungsaufwendungen nur über die Gebäude-AfA abziehbar.
Eigenständiger FachbeitragZum vollständigen Dokument
Kernaussagen
Was Sie vor einer Entscheidung wissen sollten.
- Die 15-Prozent-Grenze ist eine harte Klassifikation, kein zusätzlicher Freibetrag: Überschreiten die erfassten Nettokosten die Grenze, werden die einbezogenen Maßnahmen insgesamt zu Herstellungskosten.
- Entscheidend sind insbesondere: Anschaffungsdatum, Gebäudeanteil des Kaufpreises, Nettokosten aller Maßnahmen.
- Steuerwirkung verändert Liquidität und Zeitpunkt der Belastung; sie ersetzt keine wirtschaftliche Prüfung.
- Die Umsetzung muss vor Vertragsabschluss anhand des konkreten Sachverhalts geprüft und dokumentiert werden.
Warum Standardantworten nicht genügen
Vermögensvorhaben berühren regelmäßig mehrere Ebenen zugleich: Einkommen- oder Körperschaftsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Gesellschaftsrecht, Finanzierung und spätere Veräußerung. Eine einzelne Prozentzahl bildet diese Wechselwirkungen nicht ab.
Die steuerliche CFS-Prüfung trennt deshalb geltendes Steuerrecht, Verwaltungsauffassung, gesicherte Rechtsprechung, gekennzeichnete externe Annahmen und noch offene Tatsachen. Offene Rechts-, Finanzierungs- und Wirtschaftsfragen bleiben den dafür zuständigen Fachleuten vorbehalten.
Die CFS-Kernposition
Die 15-Prozent-Grenze ist eine harte Klassifikation, kein zusätzlicher Freibetrag: Überschreiten die erfassten Nettokosten die Grenze, werden die einbezogenen Maßnahmen insgesamt zu Herstellungskosten.
Die Steuerwirkung ist nur ein Baustein. Produkt, Finanzierung, Kosten, Risiken und langfristige Wirtschaftlichkeit sind außerhalb der Steuerberatung gesondert zu prüfen; CFS gibt kein pauschales Steuerversprechen.
Steuerlicher und rechtlicher Rahmen
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfasst Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.
Ausgenommen sind gesetzlich insbesondere Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten; umfassende Maßnahmen und Schönheitsreparaturen können nach der Rechtsprechung dennoch einzubeziehen sein. Grundstückskosten zählen nicht zur Bezugsgröße.
Praxisbeispiel
Der Gebäudeanteil eines Kaufpreises beträgt 400.000 Euro; die Nettogrenze liegt damit bei 60.000 Euro. Werden in den ersten drei Jahren 68.000 Euro einbezogene Maßnahmen durchgeführt, sind diese grundsätzlich nicht sofort, sondern über die AfA abzuziehen.
Das Beispiel dient nur der steuerlichen Einordnung. Schon andere Beteiligungsquoten, Verwandtschaftsverhältnisse, Nutzungsarten, Zeitpunkte oder extern vorgegebene Finanzierungsdaten können das Ergebnis verändern.
Was vor der Umsetzung geprüft werden muss
Zusätzlich zur Steuerrechnung ist eine gesonderte wirtschaftliche und finanzierungsbezogene Prüfung erforderlich. AfA, Freibeträge und Verschonungen mindern eine steuerliche Bemessungsgrundlage, zahlen aber weder Zins noch Tilgung und ersetzen keine Reserve.
- Anschaffungsdatum
- Gebäudeanteil des Kaufpreises
- Nettokosten aller Maßnahmen
- Erweiterung oder Erhaltung
- Dreijahreszeitraum und Leistungszeitpunkt
Für wen kann sich die Gestaltung eignen?
Eine Maßnahmen- und Zeitplanung ist für Käufer renovierungsbedürftiger Mietimmobilien vor Beauftragung der Gewerke besonders wertvoll.
Wann ist Vorsicht geboten?
Rechnungen künstlich aufzuteilen oder nur Zahlungen zu verschieben löst das Problem nicht zwingend. Maßgeblich sind Art, Durchführung und Zeitraum der Baumaßnahmen.
Steuerlicher CFS-Prozess
- Vermögensziel, Zeithorizont und vom Mandanten vorgegebene wirtschaftliche Daten festhalten.
- Steuerliche Voraussetzungen und aktuelle Primärquellen prüfen.
- Steuerlich relevante Eigentums-, Vertrags-, Zahlungs- und Organisationsdaten aufnehmen; Rechtsfragen gesondert prüfen lassen.
- Steuerwirkung und Steuerliquidität anhand gekennzeichneter externer Annahmen modellieren.
- Steuerliche Durchführung dokumentieren und die Voraussetzungen jährlich kontrollieren.
Fazit
Die 15-Prozent-Grenze ist eine harte Klassifikation, kein zusätzlicher Freibetrag: Überschreiten die erfassten Nettokosten die Grenze, werden die einbezogenen Maßnahmen insgesamt zu Herstellungskosten. Die CFS Steuerberatungsgesellschaft mbH dokumentiert die steuerlichen Folgen und die mögliche Steuerliquidität auf Grundlage gekennzeichneter externer Daten. Das ersetzt keine Rechts-, Produkt-, Finanzierungs- oder Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Häufige Fragen
FAQ zu anschaffungsnahe Herstellungskosten 15 Prozent
Wird die Umsatzsteuer mitgerechnet?
Die gesetzliche 15-Prozent-Grenze wird anhand der Aufwendungen ohne Umsatzsteuer berechnet.
Zählt der Grundstücksanteil zur Grenze?
Nein. Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grund und Bodens.
Was passiert beim Überschreiten?
Die einbezogenen Aufwendungen werden insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und über die Gebäude-AfA verteilt.
Quellen und Rechtsstand
Recherche- und Rechtsstand: 1. August 2026. Vor einer Veröffentlichung oder Umsetzung werden zeitkritische Vorschriften und Beträge erneut geprüft.
Individuelle steuerliche Prüfung
Die steuerliche Prüfung beginnt vor der Unterschrift.
Im Strategie-Vorcheck ordnen wir Ziel, Größenordnung, Zeitplan und die steuerlich relevanten Tatsachen und offenen Fachfragen ein. Rechtliche, wirtschaftliche, technische und finanzierungsbezogene Prüfungen bleiben davon getrennt.
Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Keine Steuer-, Rendite-, Finanzierungs-, Wertentwicklungs- oder Anerkennungsgarantie.