Immobilien & Abschreibung
§ 7b EStG 2026: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau mit Kosten- und Nutzungsgrenzen
Bis zu fünf Prozent Sonderabschreibung pro Jahr sind möglich. Bauantrag, Effizienzstandard, Kostenobergrenze und zehnjährige Vermietung müssen zusammenpassen.
Eigenständiger FachbeitragZum vollständigen Dokument
Kernaussagen
Was Sie vor einer Entscheidung wissen sollten.
- § 7b EStG ist ein Liquiditätshebel für qualifizierten neuen Mietwohnraum, aber nur innerhalb der gesetzlichen Baukostenobergrenze und bei durchgehender entgeltlicher Wohnungsvermietung.
- Entscheidend sind insbesondere: Bauantrag oder Bauanzeige, neue Wohnung, EH40-Nachhaltigkeitsklasse und QNG.
- Steuerwirkung verändert Liquidität und Zeitpunkt der Belastung; sie ersetzt keine wirtschaftliche Prüfung.
- Die Umsetzung muss vor Vertragsabschluss anhand des konkreten Sachverhalts geprüft und dokumentiert werden.
Warum Standardantworten nicht genügen
Vermögensvorhaben berühren regelmäßig mehrere Ebenen zugleich: Einkommen- oder Körperschaftsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Gesellschaftsrecht, Finanzierung und spätere Veräußerung. Eine einzelne Prozentzahl bildet diese Wechselwirkungen nicht ab.
Die steuerliche CFS-Prüfung trennt deshalb geltendes Steuerrecht, Verwaltungsauffassung, gesicherte Rechtsprechung, gekennzeichnete externe Annahmen und noch offene Tatsachen. Offene Rechts-, Finanzierungs- und Wirtschaftsfragen bleiben den dafür zuständigen Fachleuten vorbehalten.
Die CFS-Kernposition
§ 7b EStG ist ein Liquiditätshebel für qualifizierten neuen Mietwohnraum, aber nur innerhalb der gesetzlichen Baukostenobergrenze und bei durchgehender entgeltlicher Wohnungsvermietung.
Die Steuerwirkung ist nur ein Baustein. Produkt, Finanzierung, Kosten, Risiken und langfristige Wirtschaftlichkeit sind außerhalb der Steuerberatung gesondert zu prüfen; CFS gibt kein pauschales Steuerversprechen.
Steuerlicher und rechtlicher Rahmen
Für begünstigte neue Wohnungen kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren eine Sonderabschreibung bis zu fünf Prozent jährlich in Anspruch genommen werden. Für aktuelle Fälle gelten Zeitfenster für Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige.
Bei neueren Bauvorhaben sind insbesondere die Voraussetzungen für Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude sowie die gesetzliche Baukostenobergrenze zu prüfen. Die Bemessungsgrundlage ist zusätzlich gedeckelt.
Praxisbeispiel
Ein Investor errichtet 2026 ein Mehrfamilienhaus. Vor Baubeginn werden förderfähige Flächen, abschreibungsfähige Kosten, QNG-Nachweis und die zehnjährige Vermietungsbindung in einer separaten §-7b-Rechnung dokumentiert.
Das Beispiel dient nur der steuerlichen Einordnung. Schon andere Beteiligungsquoten, Verwandtschaftsverhältnisse, Nutzungsarten, Zeitpunkte oder extern vorgegebene Finanzierungsdaten können das Ergebnis verändern.
Was vor der Umsetzung geprüft werden muss
Zusätzlich zur Steuerrechnung ist eine gesonderte wirtschaftliche und finanzierungsbezogene Prüfung erforderlich. AfA, Freibeträge und Verschonungen mindern eine steuerliche Bemessungsgrundlage, zahlen aber weder Zins noch Tilgung und ersetzen keine Reserve.
- Bauantrag oder Bauanzeige
- neue Wohnung
- EH40-Nachhaltigkeitsklasse und QNG
- Baukosten je Quadratmeter
- zehnjährige entgeltliche Wohnnutzung
Für wen kann sich die Gestaltung eignen?
Die Sonderabschreibung kann bei ohnehin wirtschaftlichem, energieeffizientem Mietwohnungsneubau die Anfangsliquidität verbessern.
Wann ist Vorsicht geboten?
Grund und Boden, überhöhte Kosten, Ferienvermietung oder eine schädliche Nutzungsänderung können die Begünstigung kürzen oder rückgängig machen.
Steuerlicher CFS-Prozess
- Vermögensziel, Zeithorizont und vom Mandanten vorgegebene wirtschaftliche Daten festhalten.
- Steuerliche Voraussetzungen und aktuelle Primärquellen prüfen.
- Steuerlich relevante Eigentums-, Vertrags-, Zahlungs- und Organisationsdaten aufnehmen; Rechtsfragen gesondert prüfen lassen.
- Steuerwirkung und Steuerliquidität anhand gekennzeichneter externer Annahmen modellieren.
- Steuerliche Durchführung dokumentieren und die Voraussetzungen jährlich kontrollieren.
Fazit
§ 7b EStG ist ein Liquiditätshebel für qualifizierten neuen Mietwohnraum, aber nur innerhalb der gesetzlichen Baukostenobergrenze und bei durchgehender entgeltlicher Wohnungsvermietung. Die CFS Steuerberatungsgesellschaft mbH dokumentiert die steuerlichen Folgen und die mögliche Steuerliquidität auf Grundlage gekennzeichneter externer Daten. Das ersetzt keine Rechts-, Produkt-, Finanzierungs- oder Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Häufige Fragen
FAQ zu § 7b EStG Sonderabschreibung 2026
Wie hoch ist die Sonderabschreibung?
Bis zu fünf Prozent der begrenzten Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren.
Gilt § 7b für jede Neubauwohnung?
Nein. Zeitfenster, Kostenobergrenze, Effizienz- und Nachhaltigkeitsanforderungen sowie Vermietungsbindung müssen erfüllt sein.
Kann daneben lineare AfA genutzt werden?
Ja. Die Sonderabschreibung tritt grundsätzlich neben die reguläre Gebäude-AfA; die genaue Bemessung ist abzustimmen.
Quellen und Rechtsstand
Recherche- und Rechtsstand: 1. August 2026. Vor einer Veröffentlichung oder Umsetzung werden zeitkritische Vorschriften und Beträge erneut geprüft.
Individuelle steuerliche Prüfung
Die steuerliche Prüfung beginnt vor der Unterschrift.
Im Strategie-Vorcheck ordnen wir Ziel, Größenordnung, Zeitplan und die steuerlich relevanten Tatsachen und offenen Fachfragen ein. Rechtliche, wirtschaftliche, technische und finanzierungsbezogene Prüfungen bleiben davon getrennt.
Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Keine Steuer-, Rendite-, Finanzierungs-, Wertentwicklungs- oder Anerkennungsgarantie.